Biura WGN
CENTRALA WGN
Ceny mieszkań w Szczecinie nie są tak wygórowane jak w większości największych miast w Polsce. Podobnie jak w przypadku innych lokalizacji, w ostatnich latach widoczny jest jednak trend wzrostowy. Można również zakładać, iż będzie się on utrzymywał. Wiele zależy oczywiście od tego o które dzielnice chodzi, jaki ma być standard lokalu i przede wszystkim czy mowa o zakupach na rynku wtórnym, czy też pierwotnym.
Spis treści
Jak wygląda sytuacja w kontekście odsprzedawanych lokali?
Jakie czynniki odgrywają rolę w kwestii ceny?
Wymagania w poszczególnych obszarach miasta
Śródmieście
Zachód
Północ
Prawobrzeże
Jak kształtują się ceny mieszkań w Szczecinie na rynku wtórnym?
Ceny mieszkań w Szczecinie na rynku wtórnym, odbiegają nieco od tych z segmentu pierwotnego. Podobnie jak w innych miastach, są nieco niższe. Wynika to głównie z faktu, iż są to lokale w starszych budynkach. Stolica województwa zachodniopomorskiego zdecydowanie wyróżnia się jednak ilością ofert z drugiej ręki. Podczas gdy w większości dużych aglomeracji zdecydowanie przeważają propozycje od deweloperów, tutaj pojawia się wiele ogłoszeń dotyczących sprzedaży lokum przez poprzedniego właściciela. Punktem wspólnym z innymi rynkami nieruchomości w kraju, są jednak stale rosnące ceny w ostatnich latach.
Trend rosnących cen
Niezaprzeczalnym faktem jest to, że w ostatnich latach na rynku mieszkaniowym widoczny jest systematyczny i dość znaczy wzrost cen. Można to zaobserwować także w Szczecinie. Mimo wszystko nie jest to wiodąca lokalizacja w kontekście nieruchomości, gdyż dalej prym wiodą takie miasta jak choćby Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk czy Wrocław. Z tego względu widać tam również zdecydowanie wyższe średnie stawki niż w Szczecinie. Trend dotyczący drożejących mieszkań wynika między innymi z dobrej koniunktury. Niskie stopy procentowe, a przy tym spadające bezrobocie i rosnące wynagrodzenia, zachęcają do dokonywania takich inwestycji. Nie inaczej jest w Szczecinie, gdzie wskaźniki dotyczące bezrobocia zdecydowanie spadły, a w odwrotnym kierunku powędrowały przeciętne wynagrodzenia. Większe możliwości nabywców skutkują wzrastającym popytem, a przez to sprzedawcy mogą dyktować wyższe ceny. Zjawisko jest o tyle ciekawe w kontekście stolicy tego województwa, że zgodnie z danymi Urzędu Statystycznego w Szczecinie, w latach 2013-2019 liczba ludności z roku na rok spadała. Społeczeństwo staje się też coraz starsze, co wynika z mniejszego przyrostu naturalnego. W przypadku większych miast widać również tendencję do wyprowadzania się wielu osób na tereny podmiejskie. Co ciekawe mniejsza liczba mieszkańców nie sprawia jednak, iż następuje zastój na rynku mieszkaniowym. Jest wręcz przeciwnie - nowe lokale cały czas powstają, a liczba transakcji w segmencie nieruchomości rośnie.
fot. pixabay.com
Duży udział tego segmentu w całym rynku
Szczecin jest pod tym względem dość wyjątkowym miastem, gdyż rynek wtórny jest tutaj bardzo rozbudowany i mocny. Podczas gdy w większości dużych miast zdecydowanie przeważają oferty od deweloperów, tutaj łatwiej jest odkupić od kogoś lokal mieszkalny. Widać to także po aktualnym stanie bazy ogłoszeń WGN, gdzie na jedno ogłoszenie z rynku pierwotnego, przypadają aż trzy z wtórnego. Wiąże się to między innymi z tym, iż mieszkańców w perspektywie każdego roku nie przybywa, a nowych mieszkań zdecydowanie tak. W ostatnich latach odnotowywano duży wzrost liczby pozwoleń wydanych na budowę nowych lokali, jak i mieszkań oddanych do użytkowania. Ze względu na większe wynagrodzenia, a co za tym idzie możliwości nabywcze, mieszkańcy Szczecina chętnie sięgają po nowe projekty od deweloperów, odsprzedając z kolei swoje dotychczasowe nieruchomości.
Jak wygląda to w relacji do rynku pierwotnego?
Według danych Narodowego Banku Polskiego, średnia cena ofertowa na rynku wtórnym wzrosła od I kwartału roku 2013 do I kwartału roku 2019 z 4434 do 5458 zł/m2. W tym samym czasie na rynku pierwotnym odnotowano wzrost z 4836 do 6243 zł/m2. Warto jednak zaznaczyć, że mowa tu o cenach ofertowych, a więc takich jakie życzyliby sobie sprzedawcy i jakie pojawiają się w ogłoszeniach. Dobrze jest przełożyć to jednak na ceny transakcyjne, a więc rzeczywiste sumy jakie są uiszczane za zakupy, które są zwykle niższe nawet o 7-10%. Pod tym względem we wspomnianym okresie na rynku wtórnym odnotowano wzrost z 3808 do 5077 zł/m2, a na pierwotnym z 4547 do 5952 zł/m2. Jak widać w obu segmentach nastąpiła wyraźna podwyżka, natomiast większą dynamikę zmian wykazuje jednak sfera mieszkań od deweloperów.
Od czego zależy cena za metr kwadratowy (m2) mieszkania w Szczecinie?
Wpływ na cenę za metr kwadratowy (m2) mieszkania w Szczecinie ma naprawdę wiele czynników. Oczywiście kluczową rolę odgrywa sama lokalizacja. Bardzo istotnym aspektem jest też jednak dostępna powierzchnia oraz to jak została zaprojektowana. Trzeba się również liczyć z tym, iż propozycje dotyczące lokali w nowych budynkach, są bardziej kosztowne. Jeszcze większe różnice będą widoczne w inwestycjach, w których deweloper oddaje do dyspozycji nabywców mieszkania o podwyższonym standardzie. Wbrew pozorom stawki potrafią się różnić także w obrębie tego samego budynku, choćby zależnie od wybranego piętra. Dodatkowymi czynnikami są kwestie związane z nasłonecznieniem, garażem, balkonem czy nawet ogrodem.
Położenie
Niezaprzeczalnie największy wpływ na cenę mieszkań ma lokalizacja. Dwa lokale o takich samych wymiarach, układzie wnętrz i standardzie, mogą znacząco odbiegać od siebie wyceną, zależnie od położenia na mapie miasta. Poza dostępem do dróg oraz dobrym skomunikowaniem środkami publicznego transportu, liczy się także estetyka okolicy. Mowa tutaj o stanie okolicznych budynków oraz dostępie do parków czy innych terenów zielonych. Bardzo istotna jest również lokalna infrastruktura. Każdy zwraca uwagę na sklepy i punkty usługowe, a zależnie od potrzeb, dla nabywcy mogą być ważne inne miejsca. Młodzi ludzie będą skupiali się na restauracjach czy miejscach gdzie mogą wyjść ze znajomymi. Z kolei dla rodziców kluczowe są odległości do przedszkoli czy szkół oraz place zabaw. Pod tym kątem poszczególne rejony miasta mają swoją charakterystykę, która najczęściej odpowiada wybranym grupom nabywców.
fot. pixabay.com
Metraż i układ pomieszczeń
Kolejnym ważnym czynnikiem jest metraż. Co do zasady im mniejsze jest mieszkanie, tym zwykle wyższa cena za metr kwadratowy. Widać to także po segmencie pierwotnym, co wynika z kalkulacji dokonywanych przez deweloperów. Z punktu widzenia inwestorów, na etapie budowy koszty przygotowania większego mieszkania nie są wiele większe niż te dotyczące kameralnej kawalerki. Pod tym względem lokale o niewielkim metrażu są dla nich mało opłacalne. Z kolei wymagania rynkowe są zgoła odmienne i widać duże zapotrzebowanie na oferty oscylujące w granicach kilkudziesięciu metrów kwadratowych oraz składające się z maksymalnie dwóch czy trzech pokoi. W związku z tym w najnowszych inwestycjach widać nacisk inwestorów na taki podział budowanych obiektów, co skutkuje jednak wyższymi cenami za metr kwadratowy. Warto pamiętać o tym, że o stawkach może też decydować układ pomieszczeń. Przy takim samym metrażu, choćby w okolicach 50 m2, lokal 2-pokojowy będzie o wiele bardziej funkcjonalny niż 3-pokojowy. Nabywcy nie są zainteresowani przechodnimi oraz małymi pokojami, ponieważ są one mało komfortowe.
Typ budynku i standard wnętrza
Ten aspekt w dużej mierze wpływa na różnice cenowe między rynkami wtórnym i pierwotnym. Najtańsze są przeważnie lokale w blokach z wielkiej płyty, które kojarzą się z dawnymi czasami i były wykonywane w okresie, gdy nie przywiązano wielkiej wagi do jakości budownictwa. W kontekście kamienic niebagatelne znaczenie ma ich stan. Te zadbane i odrestaurowane, są cenione niemal równie mocno jak nowe projekty. Z kolei zaniedbane i wymagające remontu, sprawiają, iż nabywcy często się rozmyślają, nawet jeśli samo mieszkanie wygląda ciekawie. Komfort życia w danym miejscu wynika nie tylko ze stanu mieszkania, ale też całego budynku. Jeśli będzie on zaniedbany, to trzeba się liczyć z dodatkowymi wydatkami, a jeżeli remont zostanie dokonany już po zakupie lokalu, to może dojść do podniesienia czynszu. We współczesnym budownictwie wykorzystuje się już zupełnie inne technologie, także pod względem energooszczędnym. Wiąże się to z mniejszymi opłatami eksploatacyjnymi. Oczywiście najdroższe będą mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty, gdzie do wykończenia zarówno lokali, jak i samego budynku, przykłada się jeszcze więcej uwagi. W takich projektach często dodawane są też udogodnienia, takie jak choćby baseny czy wspólne przestrzenie dla lokatorów.
Kondygnacja
Choć z pozoru może się to wydawać mało istotne, to kondygnacja też może wpływać na cenę. Przeważnie tańsze będzie lokum na parterze, gdyż teoretycznie dociera tam najmniej słońca, a mieszkańcy muszą być nastawieni na większy hałas dochodzący z okolic wejścia. Wyjątkiem są inwestycje, w których lokum na parterze ma zagwarantowany dostęp do prywatnego ogródka - wtedy stawki nie będą niższe, lecz wyższe. Pod względem cenowym najdroższe są często lokale na najwyższych piętrach. Nie bez przyczyny to w takich miejscach lokowane są też przeważnie najbardziej luksusowe apartamenty oraz mieszkania o największym metrażu.
Inne aspekty
Poza głównymi czynnikami, można też wyróżnić grupę dodatkowych, które także mogą odcisnąć swoje piętno na stawkach. Jednym z takich aspektów jest liczba okien i kierunki na które wychodzą. Chodzi tu przeważnie nie tyle o widoki z mieszkania, co o dopływ naturalnego światła. Najbardziej pożądane są lokale widne, w których przez większość dnia do pokoi wpadają promienie słoneczne. W pewnym stopniu na koszty może wpływać sama aranżacja. Sprzedający muszą tu jednak bardzo uważać, gdyż często niepotrzebnie wydają środki na niektóre prace dekoracyjne, podczas gdy nabywcy z reguły i tak sami doszlifowują potem wnętrze według własnej wizji. Wreszcie na wzrost ceny oddziaływać będą dodatkowe przestrzenie poza podstawowym metrażem, a więc ogrody, balkony, ale też choćby komórki lokatorskie.
Jakie są ceny mieszkań w poszczególnych częściach Szczecina?
Ceny mieszkań w Szczecinie nie należą do wygórowanych, choć różnią się też zależnie od rejonu miasta. Ogólny podział administracyjny zakłada wyróżnienie czterech dzielnic, w obrębie których wyznaczone są także osiedla, które odbiegają od siebie atrakcyjnością z perspektywy potencjalnych mieszkańców. W przeciwieństwie do wielu dużych aglomeracji, w Szczecinie najwięcej ofert pojawia się w Śródmieściu, w tym w rejonach będących samym sercem miasta. Wbrew pozorom większym zainteresowaniem cieszą się jednak lokale na niektórych osiedlach dzielnic Zachód i Północ. Można tam znaleźć ciekawe oferty, różniące się od siebie pod kątem cenowym. Najgorzej wygląda sytuacja w dzielnicy Prawobrzeże, gdzie dokonywanych jest mniej inwestycji, co przekłada się również na mniejszą liczbę ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości. Teoretycznie to właśnie tam można jednak odnaleźć najtańsze lokale mieszkalne.
fot. pixabay.com
Śródmieście
Oferta WGN obrazuje, że w Śródmieściu dostępnych jest obecnie naprawdę wiele mieszkań i to o bardzo różnej charakterystyce. W kontekście rynku pierwotnego, są to głównie apartamenty, a więc mieszkania o podwyższonym standardzie. Z kolei w segmencie wtórnym, nie brakuje tu ofert dotyczących lokali o bardzo dużym metrażu, znacznie przekraczającym 100 m2. Oczywiście w tej dzielnicy wyróżnić należy osiedle Centrum i Stare Miasto. Zróżnicowanie ofert w tej okolicy sprawia, iż trudno jednoznacznie odnieść się do pułapu cenowego, choć pod względem średniej, byłby on najwyższy w kontekście całego Szczecina. Bazując na bieżących ogłoszeniach średnia opłata za m2 oscylowałaby tutaj w okolicach 6200 zł/m2, podczas gdy dla całego miasta kwota ta jedynie delikatnie przekroczyłaby 6000 zł/m2. Duże dysproporcje między poszczególnymi pozycjami, sprawiają jednak, iż może to być nieco mylące. Wystarczy wspomnieć, że w bazie znajduje się apartament za który trzeba zapłacić ponad 10 000 zł/m2, podczas gdy w przypadku najtańszych ofert jest to 3500 zł/m2. Różnice są zatem bardzo znaczące.
Zachód
Zachód jest dzielnicą, która cieszy się dużą popularnością. Szczególnie cenione jest tutaj Pogodno, ale nie brakuje też chętnych na mieszkania na Świerczewie, Pomorzanach czy Gumieńcach. Na ostatnim z tych osiedli lokale z rynku wtórnego można kupić za mniej więcej 5800 zł/m2, podczas gdy za nowe trzeba już zapłacić nawet 6200-6500 zł/m2. Dostępne są tam natomiast nowoczesne kawalerki, które mogą być dobrym wyborem dla młodych osób, gdyż w Śródmieściu dominują jednak lokale kilkupokojowe. Atrakcyjne cenowo jest Pogodno, choć trzeba tam uważać na lokale do remontu, które będą wymagały dodatkowych inwestycji.
Północ
Trzecia z lewobrzeżnych dzielnic Szczecina wydaje się być też z nich najtańsza. Wpływają na to w dużej mierze ceny nieruchomości z dalszych peryferii, a więc Skolwina czy Stołczyna. Wyższe ceny obejmują już osiedla typu Niebuszewo czy Żelechowa, znajdujące się blisko centrum miasta, gdzie trzeba zapłacić ponad 6000 zł/m2. W tej dzielnicy znajduje się także Warszewo, a więc szczególnie pożądana obecnie lokalizacja, która należy do najbardziej polecanych przez mieszkańców. Jednocześnie wciąż można tam liczyć na stosunkowo atrakcyjne stawki, podczas gdy komfort życia powinien być naprawdę wysoki.
Prawobrzeże
Ogółem prawobrzeżna część miasta jest uważana za tańszą, choć pojawiają się i znacznie wyższe oferty. Jest to duży obszar, więc wiele zależy od konkretnego osiedla. Charakterystyczna jest jednak niewielka liczba ogłoszeń z tego rejonu, które w związku z tym szybko znikają też z rynku. Deweloperzy podejmują się tam nowych inwestycji, choć nie w takiej skali jak po drugiej stronie Szczecina. Mieszkania w najatrakcyjniejszych okolicach tej dzielnicy, takich jak choćby osiedle Słoneczne, dalej będą oscylować w granicach 5000-6000 zł/m2. Lokale na peryferyjnych osiedlach można z kolei kupić znacznie taniej, choć trzeba się wtedy liczyć z utrudnieniami względem poruszania się po mieście. Podobnie jak w przypadku innych rynków mieszkaniowych, ceny nieruchomości w Szczecinie rosną. Wciąż są one jednak dalekie od naprawdę wysokich stawek w najpopularniejszych miastach. Nabyte lokale można zatem traktować jako miejsce do życia, ale też inwestycję, gdyż tendencja wzrostu wartości mieszkań jest widoczna i powinna się na razie utrzymać. Jeżeli regularnie monitorujesz ceny na rynku i jesteś zainteresowany atrakcyjnymi lokalami w Szczecinie, to zachęcamy do przeglądania ofert na WGN!
