Biura WGN
CENTRALA WGN
Cena mieszkania w Szczecinie jest uzależniona od lokalizacji, ale i wyraźnie od standardu. Ten bywa z kolei mocno zróżnicowany, ze względu na duży udział w tym rynku segmentu wtórnego. Od lat stawki systematycznie i znacząco rosną, czego nie zmieniła nawet sytuacja związana z pandemią, która towarzyszyła nam od kilkunastu miesięcy. Miasto wciąż ustępuje cenowo kilku innych wojewódzkim stolicom, lecz trzeba się liczyć z tym, iż obecnie pułap cenowy w tej okolicy nie należy już do najniższych.
Spis treści
Stawki w przypadku nowych i starszych mieszkań
Jak prezentuje się to na tle pozostałych dużych miast?
Oczekiwane stawki, a lokalizacja i standard lokalu
Ceny w poszczególnych obszarach miasta
Różnice w standardzie
Ceny mieszkań w Szczecinie na rynku wtórnym i pierwotnym w 2021 roku
Ceny mieszkań w Szczecinie w 2021 roku nie uległy obniżce, zarówno jeśli chodzi o rynek wtórny, jak i pierwotny. Utrzymał się z kolei trend wzrostowy z drugiej połowy ubiegłego roku, gdyż mimo wstępnych prognoz po wybuchu pandemii, sytuacja w kraju i na świecie nie wpłynęła znacząco na stawki na rynku nieruchomości. Jedyną zauważalną kwestią było pewne pogłębienie się różnic między cenami ofertowymi, a więc oczekiwanymi wstępnie przez deweloperów czy prywatnych sprzedających oraz pułapem transakcyjnym, dotyczącym realnie wypłacanej kwoty.
Czy pandemia przyniosła obniżki stawek?
Po wybuchu pandemii nie brakowało opinii i oczekiwań, że ceny na rynku nieruchomości spadną. W końcu u ludzi pojawiła się spora niepewność, a do tego dużo osób borykało się z problematyczną sytuacją zawodową oraz czasową obniżką czy wręcz brakiem dochodów. Praktyka pokazała jednak, że pewne minimalne załamanie, a właściwie raczej wyhamowanie, pojawiło się tylko po pierwszej fali wirusa. Od drugiej połowy 2020 roku było już zgoła inaczej i podobnie jak przed pandemią, ceny zaczęły rosnąć, choć przy nieco mniejszej dynamice wzrostowej niż wcześniej. Niemal we wszystkich miastach ceny poszły jednak w górę i nie inaczej było w przypadku Szczecina, co utrzymało się na początku 2021 roku. Co więcej mało kto oczekuje obecnie, żeby stawki spadły w nadchodzących okresach.
Ceny ofertowe i transakcyjne
Przy analizowaniu stawek na rynku mieszkaniowym ważne jest rozróżnianie cen ofertowych od transakcyjnych. Te pierwsze jak sama nazwa wskazuje to pierwotne ceny, które ustalają deweloperzy czy sprzedający na rynku wtórnym. Zdarza się, że są one dość mocno zawyżone, gdy sprzedający nie dokona wcześniej odpowiedniej analizy rynkowej lub po prostu z jakiegoś względu przeszacuje nieruchomość. Niektórzy nawet celowo zawyżają oczekiwania, gdy nie spieszy im się ze sfinalizowaniem transakcji, a chcą uzyskać jak najwięcej pieniędzy. Kluczowe są jednak dane dotyczące stawek transakcyjnych, czyli tych realnie płaconych za mieszkania. Wbrew pozorom różnice pomiędzy tymi dwoma wartościami potrafią być spore, co wynika ze skutecznych negocjacji ze strony kupujących oraz tego, że sprzedający sami czasem schodzą z oczekiwań, gdy proces sprzedaży się wydłuża.
Jakie są stawki w Szczecinie?
Według danych publikowanych okresowo przez NBP, w pierwszym kwartale 2021 roku średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym wynosiła 8282 zł. Analogicznie w przypadku segmentu wtórnego było to 6609 zł. Dysproporcje były tu zatem dość wysokie, choć są one nieco mniejsze, gdy spojrzy się na ceny transakcyjne. Tutaj w kategorii pierwotnej średnia za m2 to już 7354 zł, a na rynku wtórnym 6260 zł. Dość zaskakująco duże mogą się wydawać różnice przy ofertach deweloperów i widać przy okazji, że na przestrzeni ostatnich lat wyraźnie wzrosły dysproporcje między cenami ofertowymi i transakcyjnymi w tym segmencie.
Jak kształtuje się średnia cena mieszkań w Szczecinie na tle innych dużych miast?
Średnia cena mieszkań w Szczecinie nie należy obecnie do najniższych, lecz odbiega również od ścisłej, krajowej czołówki. W perspektywie stolic wojewódzkich, miasto klasyfikowałoby się w pierwszej połowie jeżeli chodzi o wysokość stawek, prześcigając wiele mniejszych aglomeracji. Wyraźnie ustępuje jednak kilku większym metropoliom, na czele z Warszawą, Gdańskiem czy Krakowem. Na pewno można zakładać, że w przyszłości ceny w tej okolicy dalej będą szły jednak w górę.
fot. pixabay.com
Gdzie jest taniej lub porównywalnie?
Skupiając się na cenach transakcyjnych podawanych przez NBP widać, że patrząc po stolicach województw w Polsce, Szczecin plasuje się jednak raczej w górnej części stawki. Na rynku pierwotnym najtańsze są Zielona Góra i Kielce, gdzie średnia za m2 jest mniejsza niż 6000 zł - nieco ponad tę kwotę trzeba zapłacić w Białymstoku i Opolu. Średnia poniżej 7000 zł/m2 dotyczy jeszcze Rzeszowa, Olsztyna, Łodzi, Lublina czy Bydgoszczy. Stawki bardzo zbliżone do szczecińskich można z kolei spotkać w Katowicach. Jeżeli chodzi o segment wtórny to spośród wymienionych miast wyróżniają się Rzeszów i Lublin, gdzie ceny na tym rynku są jednak wyższe niż w Szczecinie.
W których miastach jest wyraźnie drożej?
Choć jest sporo miast tańszych od Szczecina, to stolica województwa zachodniopomorskiego ustępuje jednak pod względem cenowym kilku innym dużym miastom i to rozpatrując oba rynki - pierwotny i wtórny. Średnio o kilkaset złotych drożej na metrze kwadratowym będzie w Poznaniu. Dalej dysproporcje znacznie rosną i dużo więcej zapłaci się za lokale mieszkalne we Wrocławiu, Gdyni czy Krakowie. Za naprawdę drogi rynek mieszkaniowy należy uznać Gdańsk, gdzie zarówno w kategorii pierwotnej, jak i wtórnej, średnie ceny transakcyjne przekraczają 9000 zł/m2. Oczywiście najdroższa jest Warszawa, gdzie średnia przekracza już z kolei 10 000 zł/m2.
Cena mieszkania w Szczecinie jest uzależniona od lokalizacji i standardu
Lokalizacja i standard to dwa kluczowe czynniki, które wpływają na cenę mieszkania w Szczecinie. Pod względem położenia teoretycznie tańsze jest Prawobrzeże, choć tutaj stawki często wzrastają z uwagi na to, iż chodzi o nowe lokale od deweloperów, a do tego ceny potrafią być wyższe w przypadku najatrakcyjniejszych osiedli tej dzielnicy. Po drugiej stronie miasta drożej jest w bardzo chętnie wybieranym Warszewie, ale i na Pomorzanach czy Pogodnie. Dość zróżnicowane stawki dotyczą z kolei rejonów centralnych. Samo rozróżnienie cen pod kątem lokalizacyjnym bywa problematyczne ze względu na zróżnicowany standard. W Szczecinie jest to szczególnie widoczne w związku z dominacją rynku wtórnego.
Nieruchomości w różnych rejonach miasta
Aspekty lokalizacyjne zawsze mocno wpływają na ceny nieruchomości. Te są oczywiście najwyższe na osiedlach najlepiej ocenianych przez mieszkańców, cenionych choćby za lokalną infrastrukturę, dobrą komunikację czy ofertę gastronomiczną i rozrywkową. Choć przyjęło się, że na Prawobrzeżu jest taniej, to nie zawsze jest to do końca zgodne z rzeczywistością. Wszystko przez to, że powstają tam nowe inwestycje, a stawki od deweloperów są wyższe niż na rynku wtórnym. Szczególnie gdy mowa zatem o docenianych lokalizacjach w tej części miasta, takich jak osiedle Bukowe lub Słoneczne, może się okazać, iż cena za m2 wcale nie będzie niska. Z wyższymi stawkami trzeba się także liczyć w najatrakcyjniejszych rejonach po drugiej stronie miasta. W rankingach prym wiedzie od lat Warszewo, które jest bardzo chętnie wybierane przez nabywców, co determinuje jednak i większe oczekiwania sprzedających. Ceny mogą być też wyższe choćby na Pogodnie czy Pomorzanach, gdyż są to również osiedla cieszą się rosnącą popularnością. Bardzo duże widełki cenowe są widoczne w centralnych rejonach miasta. Przez lata uważane były one za niezbyt bezpieczne pod kątem mieszkalnym, stąd wciąż można tam kupić sporo nieco podniszczonych, ale świetnie położonych mieszkań po stosunkowo okazyjnych stawkach.
Zróżnicowane standardy
Nawet w obrębie podobnych lokalizacji w Szczecinie można czasem zauważyć spore różnice w poszczególnych ofertach. Wynika to ze specyfiki rynku, a mianowicie dominacji segmentu wtórnego, na którym pojawiają się lokale o różnym standardzie. Podczas gdy przy inwestycjach deweloperskich ogólny standard jest zwykle podobny, przy odkupywaniu lokalu od poprzedniego właściciela można natrafić na naprawdę odbiegające od siebie mieszkania - szczególnie typem zabudowy (bloki i kamienice) i stanem technicznym wnętrza. W Szczecinie ten aspekt odgrywa szczególną rolę, stąd często można się napotkać z teoretycznie zaskakującymi różnicami w poszczególnych ofertach. Ceny mieszkań w Szczecinie nie są najniższe, lecz nie dorównują też pułapem najdroższym lokalizacjom w kraju. Mimo pandemii stawki stale rosną i widoczne jest to również w 2021 roku. Dotyczy to rynku pierwotnego i wtórnego. Jeżeli interesujesz się lokalami mieszkalnymi w tej okolicy, to zachęcamy do zapoznania się z ogłoszeniami z Wielkiej Giełdy Nieruchomości.
